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04/06/2018 Non-résident : Quelles solutions pour devenir propriétaire en France ?

 

 

Avec un franc suisse qui reste fort face à l’euro, nombreux sont les résidents suisses qui se lancent dans l’acquisition d’un logement sur France. S’il existe aujourd’hui sur le marché différentes solutions pour trouver un crédit immobilier, elles seront dépendantes du choix de la destination du bien. En 2018, un résident genevois désirant réaliser un investissement locatif en France n’aura pas les mêmes possibilités et conditions qu’une personne désirant s’installer en résidence principale. Nous allons reprendre en détails les différentes situations courantes et les conditions d’accès au crédit immobilier.

 

Non résident achat en France 

Le financement de la résidence principale

 

Depuis les accords de libres circulation en 2003, nombreux résidents suisses ont fait le pas de devenir propriétaire en “France voisine”. Si le mouvement a ralenti ces derniers mois sous l’effet de la politique “Genevois first” menée par le conseil d’état; devenir propriétaire de sa résidence principale demeure une alternative non négligeable pour un résident locataire à Genève, surtout en prévision de leur vieux jours. ( En France, les propriétaires ont généralement fini de payer leur maison à la retraite alors qu’en restant à Genève ou en Suisse, les locataires devront continuer de payer le loyer bien que leurs revenus auront chuté de l’ordre de 50%….). L’offre de logement disponible est abondante et obtenir un financement est relativement aisé. Si l’on excepte 2 banques qui n’interviennent plus du tout sur le marché des non-résidents, la plupart traite le dossier de crédit immobilier de la même manière qu’un résident. Idéalement et pour bénéficier des meilleures conditions pour un prêt en devise, il faut disposer d’un apport personnel d’au moins 10% plus les frais. Malgré tout, nous arrivons encore à trouver des solutions avec un niveau d’apport inférieur mais parfois avec un financement en euro. Le retrait et l’utilisation du 2ème pilier dans le projet demeure courant mais ne doit pas constituer les seuls fonds propres de l’acheteur. Les banques françaises offrent les meilleures solutions pour ce type de projet.

 

Financer une résidence secondaire

 

Depuis la crise financière de 2008, le financement de la résidence secondaire pour un non résident est devenu beaucoup moins simple. A la recherche de flux réguliers, dans une stratégie de développement de service du quotidien, les banques françaises de la zone frontalière ont délaissé le financement des résidences secondaires, souvent synonyme de crédit “sec” ( peu de souscription de services annexes). Certains établissements sont en train de revoir leur position pour les logements situés sur leur territoire ( département de l’Ain, Haute-Savoie et Savoie) avec un niveau d’apport d’au moins 10% plus les frais. Les émanations des banques françaises situées à Genève ( Banque du Léman, CA Next Bank ainsi que la BCGE) sont des acteurs importants sur ce marché, malgré des conditions d’intervention plus élevées (apport 20% + les frais, taux moins avantageux) que leurs concurrents français mais elles sont en revanche capables d’accompagner les financement sur tout le territoire français. 

 

Investir dans du locatif en France 

La France offre un potentiel d’investissement locatif très intéressant, surtout pour un résident Suisse. La facilité de la langue et l’éventail de logements à tous les prix contribuent à faire naître des projets pour des non-résidents n’ayant pas forcément la possibilité de devenir propriétaire en Suisse. Mais pour mener à bien ce type de projet, il faudra disposer d’un apport d’au moins 15% du prix d’achat plus les frais afin d’espérer obtenir un crédit. Les acteurs pour ce type de financement sont les établissements bancaires français en Suisse et quelques acteurs sur France. Bien souvent les prêts sont en €uro, pour être dans la même monnaie que le loyer et afin d’éviter une exposition au risque de change en cas de vente anticipé du bien. Un non-résident ne bénéficiant pas des avantages fiscaux de la loi Pinel, il aura intérêt à privilégier un logement existant, bien souvent moins cher qu’un logement neuf et qui lui apportera un meilleur rendement.

Avant de vous engager dans un projet, faites valider vos possibilités d'achat par l'un de nos spécialistes. Vous pourrez ensuite tranquillement vous mettre à la recherche du logement, en maitrisant les conditions du financement.

 

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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