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26/06/2018 Peut-on devenir propriétaire sans apport personnel ?

 

 

Devenir propriétaire de sa résidence principale est un rêve pour beaucoup. Mais pour mener à bien son projet, le candidat à l’accession à la propriété doit trouver le financement nécessaire. Il va donc se tourner vers sa banque ou un courtier en prêt immobilier pour un crédit. Mais la banque peut-elle financer l’intégralité du projet ? Combien d’apport faut-il pour obtenir un prêt en devise ou en euro ? Peut-on compter compter sur son 2ème pilier ? Autant d’interrogation auxquelles nous tenterons d’apporter des réponses pour que votre projet immobilier devienne réalité.Combien faut-il d'apport personnel pour prêt immobilier en devise ou en euro ?

Financer les frais

 

Si à une certaine époque les banques étaient capables de financer l’intégralité d’un projet immobilier, les choses ont bien évolué depuis la crise des subprimes en 2007. Depuis cette date, le niveau d’exigence en terme d’apport personnel a augmenté portant le minima au financement des frais. Nous parlons ici des frais inhérents à l’acte d’achat à savoir:

  • les frais de notaire : +/- 7,5% pour un bien existant, 3% pour un logement neuf
  • les frais de garantie de la banque : hypothèque ou organisme de caution environ 1% du montant du prêt
  • frais de dossier bancaire/courtier : très variables mais compter entre 1500.- € et 2500.- €.

Cela représente environ 9% du prix d’achat pour un logement ancien et 4,5% pour un logement neuf. Les emprunteurs devront pouvoir justifier de cette somme au moment de la demande de financement, à travers des relevés de comptes, acte de donation .....Recevez le guide du credit pour les frontaliers

L’apport du 2ème pilier, c’est pas pour les frais

 

Les frontaliers ont la possibilité d’utiliser une partie de leur prévoyance professionnelle pour financer leur résidence principale en France. Pour retirer le 2ème pilier, il faut que le capital soit supérieur à 20’000.- CHF . Un impôt est prélevé à la source ( compter environ 4% sur Genève) qui pourra être récupéré après avoir justifié d’avoir été imposé en France au taux de 6,75%. Les fonds sont transférés directement par la caisse de pension chez le notaire et doivent servir à financer le bien immobilier uniquement. C'est à dire pas les frais. Jusqu’à récemment, certains banques de la zone frontalière acceptaient de financer les frais ce qui permettait de trouver une solution pour les emprunteurs n’ayant que pour unique apport leur 2ème pilier. Les établissements de crédit  ont revu leur position et cela rend, depuis quelques mois,  l'opération de financement uniquement avec des fonds provenant de la LPP beaucoup plus compliquée. Dernièrement, une caisse de  pension a accepté l’affectation des fonds de prévoyance au paiement des frais. Les caisses de prévoyance en Suisse ayant toute leur propre règlement, il est important, dès lors que vous envisagez d’utiliser votre LPP pour votre achat immobilier, de vous rapprocher des gestionnaires de votre caisse afin de connaître la procédure pour libérer les fonds. Faites le très en amont dans votre démarche car les délais peuvent être longs, très longs.

 

 

Un financement à 110% : c’est encore possible !

Comme évoqué, le niveau d’apport usuel minimal est le montant des frais.

Nous distinguerons ici les prêts en franc suisse des prêts en euro. 

  • Prêt en devise : Dans la grande majorité des banques, l’apport minimum est de 10% du montant du prix d’achat + les frais. Quelques acteurs régionaux acceptent encore un financement à 100% notamment pour les moins de 35 ans.
  • Prêt en euro : Les banques de la zone frontalière acceptent des financements à 100% voir 102% pour des jeunes. Certains acteurs spécialisés sont susceptibles de mettre en place des financements jusqu’à 110% du prix d’achat avec des conditions de taux tout à fait acceptable ( taux fixe 1,60% sur 15 ans en Juin 2018).

 

L’apport personnel est un élément déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier et il favorise la négociation de meilleures conditions de financement. Si votre apport est limité, il existe malgré tout des solutions qui vont vous permettre de devenir propriétaire et surtout d’économiser de payer un loyer !

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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