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02/11/2017 Comment négocier soit même son crédit immobilier ?

L’offre que vous avez formulée pour l’achat de votre futur logement a été acceptée et vous devez maintenant trouver la meilleure solution pour son financement. Tout naturellement, vous allez prendre contact avec votre banque, mais pour autant est-ce la meilleure solution ?  C’est le point de départ logique et nous allons voir toute les étapes à valider pour boucler l’opération dans les meilleures conditions.




 

1#Vérifier que votre banque peut vous suivre dans votre projet :

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Avant toute chose, vous devez vous assurer que votre demande de financement pourra trouver une issue favorable. C’est particulièrement vrai si votre dossier est un peu juste ( peu d’ancienneté, apport limité, niveau d’endettement élevé). Chaque établissement de crédits dispose de sa propre politique de risque en terme de crédit immobilier et selon votre profil, cela peut être bloquant et déboucher au final sur un refus. Sur la zone frontalière par exemple, certains établissements n’interviennent plus si votre apport n’excède pas 10% du prix d’achat hors frais, d’autres refuseront de vous accorder un prêt en euro si vos revenus sont en franc suisse, d’autres n’accepteront pas de financement pour les non résidents. Lors de votre premier rendez-vous avec le banquier, celui-ci ne pourra pas vous donner un accord définitif, mais vous devez le sonder sur sa capacité à accepter votre demande de crédit. Il vous faudra être méfiant si il vous parle de décision « au siège », ou à Paris. En effet, dans la majorité des réseaux bancaires les décisions pour les dossiers dans les normes, sont décidés dans l’agence. Dès lors que cela doit aller « plus haut » dans la hiérarchie, cela signifie des délais d’acception long,  et surtout un risque plus important de refus.

 

 

 

2#S’assurer d’obtenir les meilleures conditions :

 

Vous pouvez commencer par consulter sur internet des sites qui donnent des informations sur les conditions de taux du moment (le notre pour les prêts en franc suisse). Si les conditions proposées par votre conseiller bancaire sont identiques ou proches des meilleurs taux du moment, vous pouvez être rassuré. Cependant, c’est loin d’être la généralité, car le banquier est joueur, et s’il peut se faire 0,10 ou 0,20 sur votre dossier, il ne va pas se gêner. Vous devez savoir que les conditions de taux sont dépendantes de la politique commerciale de la banque, de la qualité de votre dossier. Dès lors, il ne vous reste plus qu’à faire le tour des banques pour comparer. Et là c’est le plus difficile qui commence, car entre la prise de rendez-vous, les entretiens découvertes (1h minimum à chaque fois) et les explications plus ou moins explicites de vos interlocuteurs, l’exercice est laborieux. Sans compter que les conditions de taux évoluent au début de chaque mois, pour peu que vous soyez à cheval sur 2 mois, pas sur que le conseiller que vous avez vu en premier puisse conserver les conditions proposées…Il faut beaucoup de temps et la comparaison des propositions n’est pas forcément simple.

 

 

3#Et pour l’assurance emprunteur, je demande à mon assureur ?

 

Dans l’absolue pourquoi pas, la loi Hamon vous permet de souscrire l’assurance de votre crédit auprès la compagnie d’assurance de votre choix si le contrat que vous proposé et identique à celui de la banque. Dans la pratique, l’assurance emprunteur est une source de revenu supplémentaire pour le banquier. Même si la loi l’oblige, il peut ne pas aller au bout du dossier s’il estime que votre dossier ne sera pas suffisement « rentable » pour lui. C’est particulièrement vrai dans la zone frontalière ou les banques disposent de volumes conséquents et choisissent  les dossiers. Le problème se pose également si le financement est en franc suisse et que la banque propose une assurance dans la monnaie du crédit. Sur le marché de l’assurance emprunteur, si certains contrats couvrent des prêts en chf, ils sont basés sur un tableau d’amortissement en €. Le  banquier pourra faire valoir son devoir de conseil pour refuser une assurance de prêt dans une  monnaie différente de celle du financement.

 

 

 

 

 

4# Qu’est-ce que je peux négocier ?

 

« Mon collègue de bureau à négocier l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé » Super, mais vous vous allez demander quoi à votre banquier ? Les pénalités de remboursement anticipé sont égales à 6 mois d’intérêts ( plafonné à 3% du capital remboursé), mais vu les conditions de taux actuel, cela représente un enjeux limité. Pour un remboursement anticipé de 100’000.- CHF sur un prêt obtenu au taux de 0,80%, cela représente 400.- CHF. C’est toujours ça, c’est vrai, et  vous pouvez économiser 200.- à 300.- € sur les frais de dossier en souscrivant un plan épargne ou autre produit de la banque, mais il faut pas perdre de vue que les leviers d'économie les plus significatifs sont le taux du crédit et surtout l’assurance emprunteur. 

 

5# Comment choisir la garantie ?

 

Afin de s’assurer qu’il va bien récupérer son argent, le banquier va vouloir un peu plus que votre bonne parole à savoir des garanties. Et au pays des garanties, il existe plusieurs familles avec différents niveaux de coût, avec des frais de mainlevée, avec ou sans restitution, bref, il y a de quoi faire. Alors comment choisir ? Ne vous inquiéter pas le banquier va orienter la décision mais soyez curieux des différentes solutions qui vous sont proposées. Ce poste n’est pas si déterminant sur le coût total de l’opération, mais vous pouvez facilement constater 3 à 5’000 € d’écart d’une solution à l’autre.

 

 

Voilà, il ne reste plus qu’à prendre le téléphone pour prendre contact avec le banquier. Autrement, si vous n’avez pas le temps et souhaitez être accompagné dans votre projet, vous pouvez mandater un courtier en crédit immobilier. Cet intermédiaire est un professionnel qui va s’occuper de votre dossier de financement du début à la fin. Il va s’avoir auprès de quelle banque votre dossier aura le plus de chance d’aboutir, il connait les conditions du marché, saura négocié pour vous les choses importantes et opter vers la meilleure garantie. Vous comprendrez pourquoi 4 dossiers sur 10 sont aujourd’hui négociés par des courtiers en crédit. Bonne négociation !

Télécharger : Comment nous avons accompagné Luca et Anaïs dans leur projet de  construction ?

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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Comment le banquier analyse votre dossier de crédit immobilier

https://www.youtube.com/watch?v=atRIW1to09U&feature=youtu.be 

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