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26/02/2018 Combien faut-il d’apport personnel pour devenir propriétaire ?

 Si par le passé les conditions étaient relativement souples, le niveau d’apport personnel est devenu un élément déterminant pour l'obtention d’un crédit immobilier. Les appréciations pourront être différentes selon les situations, passage en revue des conditions en ce début d’année 2018 :


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“ Les jeunes “

On parle ici d’une personne ou un couple de moins de 30 ans avec une expérience professionnelle de quelques années. Ils s’agit de profils recherchés par les banques car ils représentent un potentiel sur le long terme. Logiquement, leurs carrières et leurs revenus devraient évoluer à la hausse et ils sont moins exposés au risque de chômage. Pour ce type de profil, avec un apport couvrant partiellement les frais de notaire, les frais de garantie et de dossier, il est encore possible de trouver une solution. Certains établissement peuvent accepter un financement supérieur à 100%. C’est le cas du dossier de Mlle A et Mr P qui ont acheté une maison au prix de 415’000 € et pour lequel il faut compter 36’450 € de frais ( notaire, garantie et dossier). Pour ces jeunes emprunteurs, nous avons obtenu un financement de 425’000 €, finançant ainsi une partie des frais. Dans le cas présent, l’apport était limité à 25’000 € mais les clients pouvaient justifier de suffisamment de salaire mensuel pour couvrir largement l’échéance du prêt.

 

“ Les frontaliers qui veulent un prêt en devise”

Depuis sa création dans les années 80, le crédit immobilier en franc suisse remporte largement l’assentiment des frontaliers pour le financement de leur logement. Même s’il expose l’emprunteur à un risque de change en cas de vente anticipée du bien,  il coûte moins cher qu’un prêt en euro. C’est pour cette question de change, que l’organisme de garantie, Crédit Logement, qui fait référence dans une grande majorité des établissements de la zone frontalière, limite le montant des financements à hauteur de 90% du prix d’achat hors frais. Dans le cadre de Mlle A et Mr P, ces derniers pour bénéficier d’un prêt en franc suisse auraient dû apporter l’ensemble des frais ( 36’450 €) plus 10 % du prix d’achat, soit un total de 78’000 €. A noter que quelques banques de la place ne qui travaillent pas systématiquement avec cet organisme de caution, acceptent encore des financements en franc suisse à hauteur de 100% du prix d’achat.

 

“ Les résidents suisses qui souhaitent acheter leur résidence principale en France”

Ce type de projet est devenu plus compliqué à financer depuis quelques années, certaines banques de la zone frontalière refusant tout simplement d’entrer en matière quelque soit la qualité du dossier. Pour ces candidats à l’accession à la propriété, il faudra compter au minimum de 10% d’apport plus les frais pour avoir des chances de voir son dossier de crédit aboutir mais surtout accepter de faire de la banque francaise sa banque principale ou transit 70% de ses revenus.

 

“ Les 50 ans et plus “

Pour intéresser les banquiers, ce type de client ayant déjà une grande partie de sa carrière professionnelle derrière lui, il doit disposer d’un apport significatif. En la matière, il faut considérer de l’épargne volontaire ou issue de plus values immobilières et l’épargne forcée provenant du deuxième pilier. La durée des financements étant limitée au temps d’activité, le montant de l’apport minimum exigée sera d’autant plus important selon la valeur du bien acquis.

 

“ Pour obtenir les meilleures conditions de financement”

Si nous pouvons trouver des financements à des emprunteurs disposant uniquement du montant des frais en apport personnel, l’accès aux meilleures conditions de financement ( taux + assurance) demeurent réservé aux acheteurs disposant d’un apport significatif et au minimum de 10% du prix d’achat plus les frais. Les meilleures taux de crédit que nous avons pu négocier pour nos clients ont en commun le niveau d’apport.

 

En matière d’apport personnel, il n’y a donc pas une vérité mais des tendances selon le profil et la situation de l’emprunteur mais aussi de la politique de chaque banque. Une même demande de financement pourra faire l’objet d’un refus ou de conditions standards dans une banque alors qu’une autre donnera rapidement son accord ou acceptera de négocier ses conditions à la baisse. Il ne reste plus qu’à comparer !

 

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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