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17/11/2017 Déterminer sa capacité d'achat pour un projet immobilier

Logiquement, c’est la première étape lorsque que l’on veut devenir propriétaire. Cette démarche vous permet de connaître vos limites et éviter de vous engager ou de visiter des logements qui ne seraient pas dans votre budget. Selon l’évolution des conditions de financement, au moment de la réalisation de votre projet, vous aurez peut-être une bonne surprise et la possibilité de prendre une pièce de plus, ou un garage…





 

Qui peut vous aider ?

 

Pour commencer, il suffit de se promener sur internet à travers les sites des banques et des courtiers, vous trouverez différents outils permettant de faire des calculs et des simulations. Pour les frontaliers, nous avons développer un simulateur qui permet d'envisager les financements en francs suisses comme en euro.

 

En terme de crédit, chaque cas étant particulier, je recom

Déterminer sa capacité d'achat avant de visiter un bien.jpeg

mande d’avoir un échange avec votre banquier mais surtout avec un courtier en crédit immobilier. Pourquoi ? Tout simplement parce que votre conseiller va définir votre budget en fonction des directives de sa banque qui pourraient être plus restrictives que ce que nous pouvons trouver sur le marché. Le courtier étant en relation avec plusieurs banques, il aura accès aux conditions pratiquées par plusieurs partenaires et sera ainsi plus à même à vous conseiller sur ce qui les pratiques en vigueur au moment de réaliser votre achat. Je vous donne un exemple actuelle sur la zone frontalière Suisse, la grande majorité des banques demandent un apport de 10% plus les frais afin d’obtenir un pr

êt en devise. Mais 2 ou 3 établissements acceptent encore d’intervenir avec un niveau d’apport inférieur. Si c’est le cas de votre banque, cela pourrait limiter ou mettre un terme à votre projet.

 

 

 

2 critères déterminants : l’apport personnel et le taux d’endettement

 

1. L’apport personnel

C’est quoi ?

Lorsqu’on parle de votre apport personnel, nous évoquons ici l’argent dont vous pouvez disposer pour acheter votre maison ou appartement. Il s’agit en général de tout ou partie de vos économies ( compte et plan d’épargne) mais cela peut aussi être une donation ou un prêt de la famille, un héritage ou le produit de la vente d’un autre appartement. Dans tous les cas, vous devrez justifier de son existence et de sa disponibilité au moment de réaliser le crédit. En revanche, recourir à un crédit personnel pour financer constituer vos fonds propres risque de ne pas rendre très heureux le banquier et il risque de refuser votre projet.

 

A quoi cela sert ?

Dans le cadre de l’achat d’un logement, la règle que l’on retrouve généralement est : La banque prête de l’argent pour acheter le bien et l’acquéreur s’acquitte au minimum des frais inhérents à cette transaction. Cela signifie que l’argent que vous allez investir dans votre projet doit couvrir au minimum les frais de notaire ( environ 3% du prix d’achat pour du neuf et 7,5% pour un logement existant) et les frais bancaires liés au financement ( compter 1% du montant du prêt en frais de garantie et environ 1000 € de frais de dossiers). Nous reviendrons plus en détails sur les différents. Pourquoi les banques vous demandent d’investir une partie de vos économies ? Simplement pour sécuriser son risque. En France, les établissements de crédit ne pratiquent pas d’expertise afin de vérifier la valeur du logement financé. Si vous ne payez pas votre crédit immobilier, la banque fera saisir puis vendre le bien afin de récupérer le capital qu’elle vous a prêté. C’est pourquoi elle ne veut pas financer plus que sa valeur.

 

      L’APPORT EN RESUME C’EST :

  • C’est de l’argent que vous avez mis de côté ou que vous donne ou prête votre famille
  • Cela doit représenter à mimima 5% du prix d’achat pour un logement neuf et 9% pour de l’ancien afin que la banque puisse vous prêter au maximum 100% du prix de vente.
  • Pour les jeunes ( moins de 35 ans), il est possible d’obtenir un financement même avec un tout petit apport

  

 

2. Le taux d’endettement

C’est le deuxième élément déterminant pour l'obtention d’un crédit immobilier,et bien souvent le plus important aux yeux du banquier.

 

C’est quoi ?

Le taux d’endettement est le rapport entre la charge de remboursement de vos crédits et votre revenu net. A travers, ce rapport on mesure la part que représente le remboursement dans votre budget mensuel. La “norme” maximum de taux d’endettement appliquée par le monde bancaire est fixée à 33%. En clair, il ne faut pas que vos échéances de crédits dépassent ⅓ de votre revenu. Au delà de ce seuil, l’obtention d’un crédit immobilier devient plus difficile. Il est également appelé le ratio charges/revenus

 

A quoi cela sert ?

La meilleure garantie pour la banque au moment de vous accorder un crédit immobilier, c’est de s’assurer que vous serez capable de la rembourser. Dans le cadre du financement d’un résidence principale, c’est avec son salaire que l’emprunteur rembourse son prêt. Dès lors le banquier doit vérifier que vous disposez de suffisamment de revenus pour vivre et pour payer votre échéance. La profession considère que si la charge de crédit n’excède pas 33%, vous pourrez vivre et faire vivre votre famille avec les 66% restant.

  

La notion de reste à vivre

S’il ne faut pas dépasser un taux d’endettement de 33%, cette limite peut être dépassée en fonction du niveau de revenu des emprunteurs. ⅓ des revenus quand l’emprunteur gagne 1’500.- € ou 6’000.- €, il ne reste pas la même chose pour vivre au quotidien. Dans le cadre d’un taux d’endettement supérieur à la norme le banquier prendra en compte le reste à vivre de la famille pour prendre sa décision. Ils acceptent, selon les profils des clients, des taux d’endettement supérieurs.

 

       En résumé le taux d’endettement c’est :

  • le ratio entre les charges de crédit et les revenus des emprunteurs
  • ne doit pas dépasser 33%
  • si il dépasse, le banquier peut tout même accepter selon le reste à vivre

 

 

Vous vous avoir plus de détails sur ce sujet, j’ai fait une vidéo qui rentre encore plus dans les détails.

 

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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