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13/06/2018 Acheter avant de vendre : 5 conseils pour réussir son projet immobilier

 Vous avez trouvé la maison idéale pour installer votre famille, mais vous devez maintenant vendre votre logement actuel pour que votre projet puisse voir le jour. Crédit relais, crédit revente, différé d’amortissement ..., il existe de nombreuses options pour financer ce type d’opération. Quelque soit la solution retenue, nous vous donnons 5 conseils qui vous permettront de sécuriser la transaction, pour que votre rêve ne se transforme pas en cauchemar !

Young family moving into new home

Connaître la ”vrai” valeur de son logement


 

La vente d’un bien immobilier intervient lorsque qu’un acheteur et un vendeur trouvent un accord. Trouver un acquéreur sera d’autant plus rapide et facile si le prix de vente est conforme au marché. Si le prix que vous estimez de votre bien est supérieur à sa valeur actuelle, vous n’aurez pas beaucoup d’acheteur et vous mettrez du temps à le vendre. Aujourd’hui, avec la visibilité qu’offre internet, un logement qui restera en ligne pendant plusieurs semaines va se “griller” sur le marché. Pour réussir une bonne vente, il faut partir immédiatement sur de bonnes bases. C'est pourquoi, il est important d’obtenir un ou plusieurs avis de professionnels. Vous aurez une idée précise du marché et vous pourrez affiner votre stratégie pour vendre votre bien dans les meilleures conditions. Il sera d’autant plus important de consulter un agent immobilier, que pour monter un dossier de financement, les banques vont vous demander à minima une évaluation, voir un mandat de vente.

 

Des fonds propres pour payer les frais

 

La cession de votre logement actuel va vous permettre de dégager des fonds propres mais vous disposerez de cet argent uniquement après la signature de la vente définitive. Vous allez avoir besoin de liquidités pour la signature du compromis chez le notaire pour votre nouveau projet et pour la vente définitive si elle intervient avant la vente de votre bien actuel. La banque pourra financer des liquidités dans le cadre d’un prêt relais ou d’un crédit achat revente, mais dans la limite de 70% de la valeur de votre logement actuel. Il faut donc prévoir un minimum de trésorerie afin de boucler le dossier de financement dans les meilleures conditions en disposant, idéalement, du montant des frais ( notaire, garantie, banque etc…) soit de l’ordre de 9% à 10% du prix de vente pour un logement existant.

 

La location, une alternative à la vente

 

Quelques visites, pas d’offres ou pas à la hauteur de vos attentes, vous vous inquiétez des conditions de revente de votre logement ? La location peut être une alternative et vous permettra de pouvoir assumer les charges de crédit sur les deux biens . Dans cette hypothèse, il est intéressant de recueillir de la part de l’agent immobilier une évaluation de sa valeur locative et selon le montage financier, cela permet également de rassurer le banquier. Attention toutefois car cette solution n’est pas sans conséquence, car en cas de bail de location de logement nu, vous êtes engagé sur du long terme avec un locataire. Pour la vente, un bien loué se revend souvent moins bien mais surtout sera soumis à l’impôt sur les plus values car il ne sera plus considéré comme votre résidence principale, 1 an après votre déménagement.

 

Vos acheteurs sont-ils fiables ?

 

Vous avez trouvé des acquéreurs pour votre logement et vous avez aller signer un compromis de vente. Voilà une bonne chose de fait, sous réserve que les acheteurs puissent obtenir leur financement. En signant un compromis, vous vous engagez à ne pas vendre à un tiers pendant toute la durée du contrat, soit en général 3 mois. Si au terme de cette période votre acheteur à son prêt, tout va bien, sinon vous devez retrouver des acquéreurs et vous êtes reparti pour 3 mois, minimum ! Il est donc primordial d’obtenir des garanties sur la capacité d’achat de vos acheteurs. Comment ?  Il vaut mieux éviter les cas complexe ( divorce, situation pro précaire, peu d’apport personnel), essayer de savoir si vos acheteurs ont vu leur banque ou un courtier en crédit immobilier. Les agents immobiliers n'ont souvent pas les compétences pour faire ce travail. Quelques courtiers ont mis en place des solutions. Chez Mon-taux.com, nous délivrons à l'acquéreur potentiel un certificat de capacité. Après avoir étudié, en toute confidentialité, le dossier de vos acheteurs, nous leur adressons une attestation qui valide leur possibilité d’obtenir un financement en fonction des politiques des banques de la place. En plus, c’est gratuit ;-))))

Prêt en devise : Vérifier le capital restant dû

Si vous avez financé votre logement avec un prêt en devise, vous devrez solder votre prêt avec des francs suisses alors que le produit de la vente vous sera versé par le notaire en euro. Vous allez donc être exposé à un risque de change, c’est pourquoi il est important d’identifier le montant du capital restant dû et estimer la somme en euro nécessaire pour solder le prêt. Pour certains emprunteurs ayant contractés leur crédit avec un change euro/chf à 1,50, cela  pourrait éviter de mauvaises surprises…..

 

Pour en savoir plus sur les différentes alternatives de financement, nous vous offrons le guide du crédit immobilier pour les frontaliers.

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Christophe Chevassus
à propos de l'auteur | Christophe Chevassus
Ex-banquier, devenu courtier en crédit et passionné par l'évolution de la relation client dans un environnement de plus en plus digital.

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